A-439 TABLA DE ESTADOS DE ROSS-HEIDECK

1ª EDICIóN: 1979 / 2ª EDICIóN: 1984 / 3ª EDICIóN: 1993 / 4ª EDICIóN: 1996 / 5ª EDICIóN: 2003 / 6ª EDICIóN: 2010 / 7ª EDICIóN: 2014 / 8ª EDICIóN: 2018

 


La tabla de estados de Ross-Heideck es un instrumento reconocido por tratadistas, doctrinarios, tasadores de distintas especialidades, utilizado usualmente por profesionales especializados en la liquidación de derechos de medianería. (** ver nota al pie)

 

La tabla permite la obtención del coeficiente (k) que integra la fórmula utilizada  para obtener la depreciación de cada uno de los ítem componentes de una pared que va a ser objeto de liquidación de derechos de medianería. Ver documento Planilla modelo para la liquidación de derechos de medianería (A-441).

 

Este coeficiente (k), se obtiene en la tabla cruzando la edad porcentual de cada ítem con el estado de conservación del mismo, que en esa tabla figuran representados por dígitos.

 

La edad aparente o virtual de cada ítem es la relación entre su antigüedad o edad real y la vida útil que la doctrina le asigna al mismo como una suerte de amortización del muro. Tratadistas y peritos coinciden en los valores asignados a la vida útil de los distintos ítem componentes de la pared, valores también aceptados por la jurisprudencia. Estos valores son:

 

  • 90 años para el ítem correspondiente a la mampostería
  • 60 años para el ítem correspondiente a los revoques interiores
  • 50 años para el ítem correspondiente a las capas aisladoras horizontales
  • 40 años para el ítem correspondiente a las capas aisladoras verticales, los azotados hidrófugos y los revoques exteriores 

 

Los estados de conservación están representados en la tabla mediante los siguientes dígitos:

1- estado muy bueno – cuando el ítem no admite observaciones

2- estado bueno – cuando el ítem permite apreciar un buen mantenimiento

3- cuando el ítem necesita pequeñas reparaciones

4- cuando el ítem necesita reparaciones importantes

5- estado sin valor apreciable – irrecuperable para su función.

La tabla incluye además valores intermedios entre los consignados.

 

En la Columna [11] del documento A-441 Planilla modelo para liquidación de derechos de medianería se calcula la depreciación de cada ítem mediante la expresión  [ 1 – (k ÷ 100) ] gracias a la cual puede determinarse la llamada “expectancia” de vida.

  

(**)

El uso de la tabla y sus coeficientes (k) para aplicarlos a la depreciación por edad y estado en las tasaciones de inmuebles ha sido desaconsejado en el apartado 3.4 del documento C.23 Peritajes, tasaciones, medianería y arbitrajes  por razones de orden práctico.

 


En cambio, en el mismo apartado se recomienda utilizar el ordenamiento de las categorías de estados de conservación que, con los dígitos 1 a 5 e intermedios, figuran en la cabecera de la tabla y las definiciones o alcances que corresponden a ellos que figuran en el texto que antecede en lo referente a la medianería.