1.3 "Fast track”

 

Esta expresión, cuya traducción es “vía rápida”, es el método mediante el cual se superpone y secuencian la ejecución del proyecto, las licitaciones y contrataciones de rubros de la obra y la construcción.

 

El método “Fast track” permite anticipar el comienzo de la obra y también procura reducir el tiempo total de ejecución del proyecto y de la construcción. Es adoptado preferentemente cuando los plazos que demandan los procedimientos convencionales resultan demasiado prolongados, cuando existe urgencia por anticipar el comienzo de una obra, cuando es necesario contar con el nuevo edificio lo más rápidamente posible o cuando se desea acelerar el retorno de las inversiones.

 

Las características principales del método son: 

  • anticipa la adjudicación, contratación y ejecución de ciertos rubros de la obra con respecto a la terminación de la documentación de proyecto, procedimiento que se puede repetir en sucesivas oportunidades, mientras está en ejecución el resto de la documentación.
  • las documentaciones de proyecto, adjudicaciones y contrataciones se fragmentan en “paquetes” de rubros o de sectores de la obra, por ejemplo: a) excavaciones, fundaciones y subsuelos, b) encargo de rubros con entregas diferidas, por ejemplo ascensores y/o ejecución del cierre o envolvente del volumen edificado, c) estructura en elevación, d) construcciones interiores e instalaciones, e) terminaciones
  • La contratación de cada paquete anticipa el comienzo de la construcción de los rubros que lo integran aún cuando no se ha completado la totalidad de la documentación de proyecto de la obra.
  • La cantidad, secuencia y contenidos de los distintos paquetes se ajusta en función de las características del proyecto y de la aceleración del proceso que se propone obtener. 
  • La complejidad que asumen las tareas y las mayores obligaciones y responsabilidades del arquitecto, durante las etapas de proyecto y adjudicación de los trabajos requiere una compensación acorde que justificaría un incremento notable de sus honorarios.

 

El método “fast track” es aplicable a los procedimientos tratados en los apartados 1.1 y 1.2 pero con las siguientes diferencias:

  • dentro del procedimiento proyecto/adjudicación/contratación, las obligaciones y responsabilidades origi-nadas como consecuencia de la aplicación del método “fast track” son contraídas por los profesionales Directores de proyecto y/o de obra y en su caso, por el Gerente de construcciones.
  • en cambio, dentro la modalidad “proyecto y construcción” las obligaciones y responsabilidades originadas como consecuencia de la aplicación del método son contraídas por el Contratista P&C.

 

En el gráfico que sigue se presenta un esquema conceptual que permite comparar los lapsos requeridos para el completamiento de: a) un proyecto mediante el procedimiento proyecto/adjudicación/construcción y b) el procedimiento “fast track” y permite apreciar el lapso en que podría acortarse la duración total del proyecto. Las siglas significan: AP Anteproyecto de toda la obra / DP Documentación de proyecto de un paquete de rubros / C Contratación

 

 

Ventajas y desventajas

  • Como ya se ha señalado, la ventaja de este procedimiento radica en que permite: a) acortar el lapso total del proceso proyecto y construcción con respecto a los procedimientos que figuran en 1.1 y 1.2. y b) anticipar el comienzo de la construcción. Por ello, y más que en cualquier otro caso, el anteproyecto de toda la obra y las documentaciones de proyecto de los paquetes de rubros iniciales, p.ej: obras generales y estructuras deben estar muy completos y ajustados.
  • El comitente debe asumir el riesgo de efectuar las primeras contrataciones y comenzar la construcción de la obra contando solamente con precios estimados de los rubros aún sin presupuestos firmes.
  • El comitente debe estar dispuesto a admitir la eventual aparición de costos imprevistos por modificaciones a introducir en el proyecto de rubros ya adjudicados, en ejecución o ya construidos o el caso inverso, que las estimaciones de costos iniciales de ciertos rubros se incrementen por la necesidad de adecuarlos a trabajos ya ejecutados o en ejecución. Queda aquí sintetizada una de las desventajas del método “fast track”.
  • Las obligaciones y responsabilidades del arquitecto se incrementan notablemente puesto que:
    • la ejecución de documentaciones parciales impide seguir el procedimiento habitual mediante el cual se va progresando simultáneamente en distintas direcciones, especialidades o sectores del proyecto.
    • debe en cambio, desarrollar, coordinar e integrar varios paquetes de documentaciones, en su mayor parte sin contar aún con la información completa con respecto a otros rubros, ítems o partes de la obra en los que no se ha alcanzado el mismo grado de avance en el proyecto.
    • la misma fragmentación puede originar un excesivo condicionamiento del diseño a documentaciones de rubros adjudicados o contratados
    • la multiplicación de gestiones para la licitación, adjudicación y contratación de numerosos contratistas motiva obligaciones y responsabilidades adicionales a los profesionales que intervienen en el proyecto y la dirección de obra.
  • Es necesario que un único contratista desempeñe el rol de constructor debido a la pluralidad de contratos de construcción y a la deseable continuidad a lo largo de toda la construcción.   

 

Buena parte de los inconvenientes y desventajas comentados precedentemente pueden reducirse cuando la obra es contratada por coste y costas o si el proyecto cuenta con los servicios adicionales propios de una Gerencia de Construcciones que comienza a actuar tempranamente en estrecha relación con el arquitecto.