La modalidad proyecto y construcción (P&C) se caracteriza por la actuación de un profesional o empresa que basándose en ciertos documentos gráficos y escritos acuerda con su cliente hacerse cargo del proyecto y construcción de una obra por un precio y demás condiciones y difiere substancialmente del usual sistema de proyecto, adjudicación, contratación y construcción.
Este documento se refiere a las distintas variantes que puede adoptar la práctica de esta modalidad y cuando el arquitecto asume el doble rol de proyectista y constructor debe afrontar ciertas dificultades para ejercerlos dentro de límites estrictamente éticos.
El propósito de este trabajo es informar acerca de los deberes, obligaciones y responsabilidades que conlleva para el arquitecto la actuación como Contratista P&C y se complementa con dos modelos de contrato cuya utilización se recomienda.
Nota Preliminar
El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo ha considerado necesario actualizar las definiciones y honorarios de los servicios profesionales para adecuarlos a los requerimientos de la práctica profesional en la actualidad. En consecuencia y en base a las facultades conferidas por el Decreto-Ley 6070/58, elaboró el documento A-115 Honorarios sugeridos CPAU, cuyas disposiciones son recomendadas pero no obligatorias
Los textos de la edición 2018 del Mepa guardan relación con el contenido de dicho documento en lo referente a roles, servicios, tareas y honorarios profesionales, al igual que los dictámenes que emite el Consejo como respuesta a oficios judiciales, consultas de comitentes y matriculados.
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Encargos de proyecto y construcción (P&C)
1.1 La modalidad P&C y sus variantes
1.2 La modalidad P&C variante A
1.3 La modalidad P&C variante C
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El arquitecto y la modalidad proyecto y construcción
2.1 Condiciones que impone la ética profesional
2.2 Condiciones necesarias para actuar como Contratista P&C
2.3 Condiciones a reunir por una propuesta P&C
2.4 Obligaciones del Contratista P&C
2.5 Las disposiciones municipales y los roles del Director de obra y del constructor
2.6 Responsabilidades del contratista P&C comparadas con las de un Director de obra
2.7 Ventajas y desventajas del sistema P&C para el arquitecto
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El cliente y la modalidad proyecto y construcción
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Contratos de proyecto y construcción
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ENCARGOS DE PROYECTO Y CONSTRUCCION (P&C)
Existen numerosas formas de encarar la construcción de una obra y, según las características del proyecto, de la obra y de los requerimientos e idiosincrasia del comitente, algunas pueden ser más o menos apropiadas que otras. Las distintas formas conllevan distintas consecuencias técnicas, económicas y legales y alcanzan con distintas responsabilidades a las partes involucradas: comitente, arquitecto y constructor.
La modalidad proyecto y construcción, en adelante P&C, se caracteriza por unificar en un único encargo las obligaciones y responsabilidades del proyecto y de la construcción apartándose del sistema tradicional que tiene dos roles profesionales claramente definidos, el proyectista y el director de obra, que durante todo el proceso, brindan al comitente asesoramiento desinteresado y un tercer rol, el del constructor en su triple condición técnica, industrial y comercial.
Bajo la modalidad P&C el proyecto y la construcción de la obra están a cargo del profesional-constructor y el comitente, salvo que contrate un profesional Director de obra distinto del que actúa como P&C, no contará con el asesoramiento desinteresado sobre numerosas decisiones del proyecto ni mayores controles sobre la actuación del constructor.
1.1 La modalidad P&C y sus variantes
Un encargo de proyecto y construcción se cumple generalmente bajo alguna de las variantes que siguen:
A El arquitecto es autor de una documentación parcial y acuerda con su cliente un precio y demás condiciones para hacerse cargo de realizar la documentación ejecutiva de proyecto y construir la obra.
B Un arquitecto o una empresa, con una documentación parcial realizada por otro profesional, acuerdan con su cliente un precio y demás condiciones para hacerse cargo de realizar la documentación ejecutiva del proyecto y construir la obra. Esta modalidad es practicada frecuentemente en obras públicas y emprendimientos privados, preferentemente por empresas.
C El arquitecto es autor de una documentación parcial que incluye disposiciones que obligan al adjudicatario a realizar la documentación ejecutiva del proyecto cumpliendo ciertas disposiciones, como por ejemplo listas de planos y especificaciones, plazos para la ejecución del proyecto y de la obra y la obligación de someter la documentación ejecutiva del proyecto a aprobación del comitente. El arquitecto puede prolongar su actuación asesorando al comitente para el pedido de cotizaciones, adjudicación y contratación del contrato P&C, aprobación de la documentación de proyecto ejecutada por el contratista P&C e inclusive puede actuar durante la construcción de la obra como Supervisor de la Dirección de obra.
Se aclara que lo que se ha dado en llamar documentación parcial puede ser desde un programa de necesidades o croquis preliminar hasta un anteproyecto o documentación licitatoria y cualquier otra documentación aunque no se ajuste a las definiciones del documento Honorarios sugeridos CPAU (A-115). Por supuesto que cuanto más completa y ajustada sea la documentación, la cotización podrá ser más precisa y los problemas que luego se comentan tenderán a reducirse.
El contratista P&C deberá suscribir los planos ante la CABA como proyectista, Director de obra y constructor y contrae todas las responsabilidades ante el Gobierno de la CABA y ante el comitente, quien puede optar por el asesoramiento y ciertos controles que le puede brindar un Supervisor(C-18).
No encuadraría en la modalidad P&C el caso en que la documentación consistiese en un proyecto completo y el mismo profesional autor del proyecto tomase a su cargo la construcción de la obra mediante una negociación y adjudicación directa. En tal caso existirían dos contratos separados, uno profesional, de proyecto y otro comercial, de construcción.
1.2 La modalidad P&C variante A
Las consideraciones que siguen y los textos de los restantes apartados de este documento están referenciados, salvo que se indique lo contrario, a la variante designada A en el apartado precedente, que es el caso más común especialmente en proyectos y obras de reducida y mediana importancia.
Esta variante, que se esquematiza en el gráfico que sigue, es la que representa mayor interés porque en ella el arquitecto actúa durante todo el proceso, primero exclusivamente como profesional y después como Contratista P&C teniendo a su cargo, en este caso, las actividades profesionales de proyecto, dirección y ejecución de la obra y las comerciales y empresarias propias de una empresa constructora. Se aclara que en estos casos el contratista P&C efectúa la dirección de la obra para sí, como empresa y no para el comitente y en consecuencia, no puede percibir honorarios del comitente por tal concepto.
Hay clientes que prefieren que el arquitecto “se encargue de todo” porque entienden que así se evitan contratos o acuerdos con varios contratistas, conocen y acuerdan un precio más tempranamente y suponen que la concreción de su proyecto resultará más rápida y menos costosa.
A continuación se presenta un recorrido teórico de los pasos que idealmente se deberían realizar para formalizar y cumplir un contrato P&C.
A partir de la formalización del contrato el arquitecto, ahora bajo el rol de Contratista P&C, pasa a actuar como empresario y tendrá a su cargo, entre otras, las siguientes tareas y obligaciones:
El listado precedente ordena una serie de procedimientos necesarios pero no suficientes. Para que la obra se complete en forma exitosa es necesario además, que el arquitecto sepa desempeñarse como constructor y empresario, que tenga subcontratistas eficientes y cumplidores, que realice la construcción de la obra de acuerdo con el contrato en tiempo y forma, que sepa ganarse la cooperación y la confianza de su comitente y que este último cumpla con sus obligaciones, en especial las de pago, también en tiempo y forma.
Pero no siempre los hechos se ajustan a los términos precedentes: alguna de las partes puede incurrir en incumplimientos que den lugar al desacuerdo primero, al conflicto después y finalmente a la paralización de la obra, situaciones no deseables que acarrean trastornos económicos y demandas judiciales. Cuando estas cuestiones no pueden ser zanjadas por la buena voluntad de las partes, cobran relevancia las previsiones de un contrato con disposiciones previsoras, justas y equitativas, como las comprendidas en los contratos editados por el Consejo.
1.3 La modalidad P&C variante C
En el caso de obras de mediana y mayor envergadura, se alcanza el acuerdo también mediante propuesta negociada o por adjudicación de una licitación e, igual que en el caso anterior, el acuerdo debería afianzarse mediante un contrato de proyecto y construcción.
Dentro de esta variante, que ofrece mejores garantías al comitente, el arquitecto a cargo de la documentación inicial además puede actuar como asesor del comitente para la adjudicación y contratación del encargo y supervisar la ejecución de la documentación ejecutiva del proyecto y la actuación de la empresa constructora-contratista P&C, tareas que estarán a cargo de los profesionales de esta última, quienes serán únicos responsables del proyecto, dirección y ejecución de la obra.
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EL ARQUITECTO Y LA MODALIDAD PROYECTO Y CONSTRUCCION
La dificultad principal para el correcto cumplimiento de este tipo de encargos por el arquitecto consiste en el manejo ético de la antinomia que implica ejercer el doble papel de profesional y empresario.
2.1 Condiciones que impone la ética profesional
La modalidad P&C ha dado lugar a prácticas en donde lo profesional no siempre aparece correctamente deslindado de lo comercial, circunstancia que conspira contra el prestigio de la profesión. La modalidad P&C presenta facetas que obligan al profesional a observar cuidadosamente las disposiciones del Código de Etica entre ellas:
2.2 Condiciones necesarias para actuar como Contratista P&C
Las incumbencias del arquitecto lo habilitan para “ejecutar obras” y adquirir las responsabilidades técnicas por su construcción.
La práctica de esta modalidad requiere del arquitecto habilidad y experiencia para desempeñarse en las áreas comercial y empresaria y ejecutividad para el manejo del proceso constructivo, la conducción de subcontratitas y del personal, actividades que no requieren una habilitación especial (excepto las inscripciones en la AFIP y el IERIC) pero sí formación y experiencia adecuadas. Se recomienda la consulta del documento Obligaciones laborales del propietario-empleador o del arquitecto-constructor (A-516)
El Consejo recomienda al arquitecto que se inicia dentro de la modalidad P&C, que adquiera o perfeccione sus conocimientos, habilidades y experiencias en áreas tales como:
2.3 Condiciones a reunir por una propuesta P&C
Se recomienda al arquitecto que al confeccionar la oferta para un contrato P&C tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:
2.4 Obligaciones del Contratista P&C
Las obligaciones de un arquitecto que actúa como Contratista P&C son las que corresponden al proyectista, director de obra y constructor y es responsable por la ruina total o parcial de la obra cuando se produce dentro de los diez años de recibida. En los listados que siguen se resumen las obligaciones y responsabilidades más significativas entre las dispuestas en los modelos de contrato de proyecto y construcción editados por el Consejo (A-306) y (A-308)
Obligaciones en relación con el cumplimiento de disposiciones oficiales:
Obligaciones de carácter técnico:
Obligaciones de carácter comercial:
2.5 Las disposiciones municipales y los roles del Director de obra y del constructor
En las carátulas de los planos municipales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se deben registrar, entre otras, las firmas de los profesionales responsables del proyecto, dirección y construcción de la obra. El contratista P&C debe firmar como responsable de todos estos roles y los restantes que sean necesarios, personalmente o haciéndolos firmar en cada caso por los profesionales responsables.
Para este caso, el Consejo aclara que no es de aplicación el art. 2.3.1.3 del Código de Etica que dispone: “no asumir en una misma obra funciones de director al mismo tiempo que las de contratista parcial o total”, dado que el rol es eminentemente técnico y no debe ser confundido con el de un contratista.
2.6 Responsabilidades del contratista P&C comparadas con las de un Director de obra
El arquitecto que actúa como contratista P&C contrae la totalidad de las responsabilidades técnicas por el proyecto, dirección ejecutiva y construcción de la obra. El cuadro que sigue permite visualizar las diferentes responsabilidades de un Director de obra bajo distintas modalidades de construcción de la obra y su comparación con las de un contratista P&C.
2.7 Ventajas y desventajas del sistema P&C para el arquitecto
La actuación de un arquitecto experimentado bajo esta modalidad le puede aportar ciertas ventajas respecto al sistema tradicional de proyecto / adjudicación / construcción, pero no debe ignorar que junto con ellas suelen sobrevenir dificultades y problemas.
Entre las ventajas se pueden señalar:
Entre las desventajas se pueden señalar:
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EL CLIENTE Y LA MODALIDAD PROYECTO Y CONSTRUCCION
Como ya se ha dicho el cliente que opta por esta modalidad asigna al precio y plazo de ejecución de la obra mayor importancia que a contar con un mejor producto arquitectónico. Advierte las ventajas que le puede reportar la modalidad pero desconocen los inconvenientes que las pueden acompañar.
Si antes de tomar su decisión el cliente consultara a un profesional, éste debería facilitarle información y consejo para que tome la decisión que mejor se adapte a sus necesidades. Los listados que siguen pueden contribuir a orientar a un cliente indeciso.
Entre las ventajas se pueden señalar
Entre las desventajas se pueden señalar
El Consejo desea destacar que la naturaleza de esta modalidad limita al comitente su participación en la toma de decisiones respecto a pormenores de diseño y especificación cuando éstos pueden originar sobre-costos. Esta razón y las desventajas enunciadas en los ítems señalados [*] en el listado precedente tienden a minimizarse cuando dl comitente cuenta con la asistencia y asesoramiento profesional de un Supervisor.
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CONTRATOS DE PROYECTO Y CONSTRUCCION
Tanto el Contratista P&C como su comitente deben comprender que la escasa envergadura o simplicidad de una obra, así como la amistad o el conocimiento mutuo, no son argumentos para eludir la firma de un contrato o reducirlo sólo a un presupuesto firmado: el proyecto y la construcción de una obra pueden dar lugar a engorrosas situaciones y cuestiones legales.
Las relaciones de un arquitecto que actúa en un encargo de P&C y su comitente aconsejan su formalización mediante contratos previsores y equitativos. El arquitecto que actúa como Contratista P&C debe tomar la iniciativa para la redacción del contrato o la utilización de alguno de los modelos editados por el Consejo, los cuales son de uso recomendado pero no obligatorio.
Los documentos Contrato de proyecto y construcción (A-306) y Contrato abreviado de proyecto y construcción (A-308) son formularios que requieren sólo la incorporación de la información específica que caracteriza el encargo en los espacios libres que comprenden algunas de sus cláusulas. Ambos documentos se basan en el supuesto de que el comitente ha aprobado previamente una documentación preliminar y están formulados para la contratación de la obra por ajuste alzado, circunstancias necesarias para acordar precios y plazos contractuales.
El documento A-308 ha sido redactado para el proyecto y dirección de obras menores, entendiéndose por tales aquéllas de reducido monto, envergadura, complejidad y breve lapso de ejecución. No obstante, es de aplicación en otros casos para los cuales sus previsiones sean suficientes. No debe ser considerado como un sustituto del A-306, aplicable a proyectos y obras de mayor envergadura y/o complejidad. Por ello, antes de decidir la utilización de uno u otro, conviene cotejar ambos documentos: la comparación permitirá también rescatar de estas últimas disposiciones que puede resultar conveniente incorporar al primero.
La adaptación de estos modelos de contrato a singularidades propias del encargo debe efectuarse con el máximo cuidado para mantener la coherencia de sus textos y la consistencia de la terminología empleada. Previo a la suscripción del contrato, siempre es recomendable la consulta con un abogado.